Pour les particuliers désireux de se lancer dans le domaine de l’immobilier, spécialement ceux qui veulent acquérir un bien immobilier, la création d’une SCI est une solution particulièrement avantageuse. Ce statut juridique permet d’optimiser l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier à plusieurs ainsi que la constitution et la transmission d’un patrimoine familial.
Les démarches administratives relatives à la création de ce type de sociétés peuvent parfois sembler complexes pour les non-initiés, c’est la raison pour laquelle nous avons décidé d’établir un plan de création d’une SCI en 5 étapes. Vous ne savez pas encore comment créer votre propre SCI ? La suite devrait vous intéresser !
Le statut de SCI : de quoi s’agit-il exactement ?
La SCI ou Société Civile Immobilière est une forme juridique de société, une personne morale donc qui est spécialisée dans l’exercice d’une activité immobilière. L’objet social d’une SCI diffère en fonction du projet des associés, il peut s’agit de l’achat, de la location ou encore de la construction ayant pour but de vendre un bien immobilier. Ce statut ne permet tout de même pas d’exercer une activité d’achat-vente de biens immobiliers régulière.
En effet, si votre but est d’exercer une activité commerciale dans le domaine de l’immobilier, vous devez choisir un statut juridique différent de la SCI, en l’occurrence le statut de Marchand de biens. Idem pour la location saisonnière, cette dernière nécessite le choix d’un statut juridique différent de la SCI. Le but principal de la SCI est d’acquérir un patrimoine familial, gérer puis assurer la transmission du capital aux générations futures.
En fonction de l’activité que vous désirez exercer, vous pouvez accéder à plusieurs types de SCI, à savoir :
- la SCI Familiale : qui est une société constituée d’associés qui sont membres de la même famille, leur but étant l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier familial ;
- la SCI professionnelle : permettant d’acquérir des locaux ou un bien immobilier qui servira de siège social à votre entreprise ;
- la SCI Construction Vente : qui offre la possibilité aux associés de construire un bien immobilier en vue de le vendre.
Quelles sont les caractéristiques principales d’une SCI ?
Pour pouvoir créer une SCI, le nombre minimal d’associés est de 2. Cela s’explique par le désir des associés de constituer un patrimoine distinct de celui des autres, en plus de leur propre patrimoine personnel. Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales, la gestion de la SCI peut être assurée par un seul ou plusieurs personnes qui ne sont pas obligatoirement associées de la société.
La différence entre le statut juridique SCI et les autres statuts impliquant plusieurs associés, c’est quand dans une société civile immobilière les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI, elles se répercutent sur leurs biens personnels. En ce qui concerne la responsabilité des associés d’une SCI, elle est d’abord non-solidaire, ce qui signifie que chaque associé assure le remboursement des dettes de l’entreprise par rapport au montant de sa contribution.
Impossible donc d’envisager le remboursement de la dette d’un autre associé dans une SCI. La responsabilité des associés est aussi subsidiaire, les organismes financiers peuvent exiger le remboursement des dettes de la SCI par les deniers propres des associés en cas de déficit ou lors de l’engagement d’une action infructueuse contre la SCI. Le choix du régime fiscal adéquat peut aider à prévenir ce type de situations.
Comment créer une SCI en 5 étapes ?
Bien que cela puisse sembler intimidant pour beaucoup, mais la création d’une SCI peut être complétée en 5 étapes seulement. Pour gagner du temps et garantir la réalisation de chaque démarche en bonne et due forme, nous vous recommandons de faire appel à un expert pour bénéficier d’un accompagnement optimal tout au long du processus de création.
La rédaction des statuts de la SCI
Dans la liste des formalités de création, la rédaction des statuts de la SCI est la première que vous devez réaliser. L’importance des statuts de l’entreprise réside dans la définition des droits, des devoirs et des responsabilités de chaque associé au sein de la SCI, et ce, en fonction de l’apport de chacun et de sa contribution au Capital Social de la société. Le gérant de la SCI, ses pouvoirs et le processus de prise de décision sont aussi définis dans les statuts.
Parmi les informations à mentionner sur les statuts de la SCI, nous pouvons citer :
- la forme de la société, la dénomination sociale, l’objet et le siège social de la SCI ;
- les noms de tous les associés de la SCI ;
- le montant du capital social et la durée de vie de la société ;
- le montant des apports de chaque associé et leur nature (en nature, en numéraire, mixte) ;
- les dates d’ouverture et de fermeture de l’exercice social ;
- les règles de l’Assemblée Générale et de l’intégration de nouveaux associés.
Il est recommandé de faire appel à un expert ou à un notaire pour la rédaction des statuts de la SCI, mais aussi d’opter pour un modèle qui offre plus de liberté, puisqu’il est parfaitement possible de modifier les statuts.
Le dépôt du Capital Social de la SCI
À travers les sommes des apports en nature ou en numéraire avec lesquelles vont contribuer les associés, le Capital Social de la SCI sera constitué et offrira des parts sociales différentes à chaque associé. Le dépôt du Capital Social de la SCI se fait sur un compte bancaire bloqué ouvert par les associés ou le futur gérant de la société, elle pourra ensuite en bénéficier après l’acquisition de l’extrait Kbis de la part du Greffe.
La loi ne prévoit pas de montant minimal pour la constitution d’un Capital Social pour une SCI, mais il est recommandé d’avoir une somme assez importante pour garantir la survie de l’entreprise à long terme et attester de son sérieux auprès des différents partenaires. Le dépôt se fait sur un compte professionnel après quoi une attestation de dépôt de capital vous sera remise, ce document est important pour les prochaines étapes.
La publication d’une annonce légale
Une fois que vous aurez réalisé le dépôt de Capital Social, vous devez obligatoirement procéder à la publication d’une annonce légale de votre SCI dans un journal spécialisé. Sachez que vous ne serez pas en mesure d’immatriculer votre SCI si vous ne respectez pas cette démarche, d’autant plus qu’elle sera bénéfique pour faire connaître votre entreprise auprès des différents partenaires et de vos futurs clients.
Le coût de publication d’une annonce légale varie entre 150 € et 250 €, et ce, en fonction du journal choisi et de la taille de la publication qui doit tout de même mentionner les éléments suivants :
- la dénomination sociale de votre SCI (son nom) ;
- la forme juridique, en l’occurrence SCI ;
- le/les nom (s) du/des gérant (s) ;
- l’adresse du siège social de votre SCI ;
- la date prévue du début de l’exercice.
La constitution du dossier d’immatriculation
L’immatriculation de votre SCI permettra à votre société d’exister juridiquement, c’est l’une des étapes les plus importantes du processus de création d’une SCI. De fait, cette formalité vous offrira la possibilité de jouir pleinement du Capital Social de votre société civile immobilière et d’entamer l’exercice de votre activité dans les meilleurs délais.
Vous devez commencer par fournir un exemplaire des statuts signé et parafé par tous les associés de votre SCI, puis l’attestation de publication d’une annonce légale dans un journal et l’identité du ou des gérants de la société. Ce dernier doit présenter, en plus de sa pièce d’identité, une attestation de non-condamnation. Enfin, il ne vous reste qu’à fournir le formulaire M0 de SCI, une déclaration de dépôt de Capital Social et un justificatif d’occupation des locaux.
L’acquisition de l’extrait Kbis
Une fois que votre dossier d’immatriculation sera complété, il sera automatiquement envoyé au Greffe qui se chargera de délivrer un Extrait Kbis et un numéro Siren pour votre SCI. Sachez que vous pouvez effectuer cette démarche en ligne, par courrier postal ou en vous déplaçant directement au Greffe pour le dépôt de votre dossier. C’est lors de cette étape que vous devez aussi faire le choix du régime d’imposition de votre SCI.
La Greffe va ensuite prendre une certaine période pour étudier votre dossier et la validité des documents fournis, il n’est d’ailleurs pas rare que des demandes soient refusées en raison de documents manquants. Dans ce cas-là, vous pouvez compléter le dossier pour avoir une réponse dans les 24 heures. L’immatriculation de votre SCI est un document très important, il s’agit de la pièce d’identité de votre entreprise.
Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?
Maintenant que vous connaissez toutes les démarches administratives que vous devez respecter pour créer votre SCI, il est parfaitement normal de vouloir en savoir plus sur les conditions de création pour pouvoir monter votre société dans les meilleures conditions. Pour ce qui est des associés, la loi prévoit certaines conditions légales pour leur permettre d’exercer leur activité en toute légalité.
Le nombre d’associés
Alors que la loi ne précise pas de nombre maximal d’associés pour une SCI, sachez que vous devez obligatoirement être au moins à 2 pour monter votre société civile immobilière. Comme nous l’avons précisé plus haut, les associés d’une SCI peuvent être des personnes physiques ou morales, assurant leur rôle et leur responsabilité à hauteur du montant de leur contribution au Capital Social.
L’âge des associés
Sachez qu’un enfant mineur, émancipé ou pas, peut parfaitement être associé d’une SCI. Lorsque l’enfant mineur n’est pas encore émancipé, une simple attestation de son tuteur légal est nécessaire pour qu’il puisse accéder à une part sociale de la société. Cependant, le statut de SCI peut prévoir un aménagement de la responsabilité de l’enfant mineur, puisque ce dernier est solidairement et indéfiniment responsable des dettes de la SCI lorsqu’il devient associé.
Le lien entre les associés
Avec les différents types de SCI que vous pouvez créer, sachez quevous n’êtes pas obligé d’avoir des liens avec vos associés. Cette condition n’est seulement valable que pour la création d’une SCI Familiale où les associés sont obligatoirement membres de la même famille, mais les associés peuvent être des amis, des parents avec leurs enfants, des frères et sœurs, un couple, etc.
Les avantages fiscaux d’une SCI
Si un grand nombre de personnes s’intéressent de près au statut de SCI en France, c’est en grande partie en raison des avantages fiscaux qu’offre ce statut. Lors de l’immatriculation, les associés d’une SCI peuvent opter pour un régime IS ou IR selon les spécificités de leur société afin de profiter du plus grand nombre d’avantages. Ainsi, l’imposition de la SCI et des associés diffère en fonction du régime choisi.
On peut ainsi avoir deux situations différentes :
- pour le régime IR : l’imposition est calculée sur la base de la déclaration de chaque associé de sa quote-part, mais cela peut impliquer la modification des tranches d’imposition pour chaque foyer fiscal ;
- pour le régime IS : aucune déclaration personnelle n’est nécessaire, puisque la SCI paye les impôts en fonction du résultat net déclaré. Les taux d’imposition peuvent être plus ou moins élevés dans ce cas-là.
Il est important de préciser que le choix d’un régime fiscal est définitif, vous ne pouvez plus revenir en arrière une fois que vous l’aurez fait. Vous devez donc nécessairement étudier les avantages et les inconvénients de chaque régime avant de prendre votre décision finale.
Qu’en est-il de la gestion et de la transmission du patrimoine ?
La SCI permet de faciliter la gestion d’un patrimoine familial, les associés sont alors libres de choisir le gérant qui s’occupera des tâches quotidiennes et de l’organisation de la gestion du bien familial. Les associés définissent ainsi les pouvoirs du gérant en matière d’investissement et de gestion immobilière. Les charges sont, quant à elles, mutualisées par l’ensemble des associés de la SCI.
Pour ce qui est de la transmission de patrimoine, le statut SCI permet de faciliter cette démarche en offrant des parts sociales aux héritiers. Cela permet de réduire les frais de mutation, puisqu’ils sont calculés sur la valeur des parts sociales et non pas de la totalité du bien. Créer une SCI avec vos enfants vous permet notamment de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux à travers les donations anticipées.