Se renseigner sur la fiscalité d’une société civile immobilière avant de choisir son imposition !

Si la SCI ou Société Civile Immobilière est si appréciée par les familles et par les acteurs de l’investissement locatif, c’est bien pour la souplesse de sa gestion. Il n’existe pas de déclaration d’impôt pour une SCI au sens strict, l’imposition se fera de deux façons différentes. Les associés pourront choisir entre l’impôt sur leur revenu et l’impôt sur la société. Quel que soit leur choix, il devra se faire en ayant conscience des conséquences que cela implique, car certaines décisions sont irréversibles.

Pourquoi la fiscalité de la SCI est dite « transparente » ?

La société civile immobilière est non commerciale, elle a communément pour objectif la gestion en commun d’un patrimoine immobilier. Les associés détiennent un nombre de parts de la SCI et celle-ci sera régie par statut qui déterminera les règles de son fonctionnement.

On retrouve un principe dit « de transparence » auquel la SCI doit se plier. Ce principe repose sur le fait qu’il n’y a pas d’imposition sur la SCI en elle-même, c’est pour cela qu’il n’y a pas de déclaration d’impôt pour SCI au sens « strict ».

On retrouve cependant une imposition qui sera faite à titre individuel. En effet, la SCI génère des revenus (de loyers), ces revenus seront donc partagés entre les associés, conformément au nombre de parts de chacun, et seront ensuite imposés à titre individuel.

L’impôt sur le revenu de chaque associé

Les impôts sur le revenu d’un associé dans une SCI sont équivalents aux impôts sur les revenus fonciers classiques. Les gains générés par la SCI viendront se greffer au revenu imposable, ils seront taxés à son taux marginal d’impôt sur le revenu.

Il faut garder à l’esprit que les loyers perçus peuvent faire basculer sur une autre tranche d’imposition, cela aura pour conséquence de voir le taux marginal d’imposition augmenter !

À noter que dans le cas où les charges sont plus importantes que les loyers perçus, il est possible de générer un déficit foncier, ce dernier peut atteindre le montant de 10 700 euros par associé. Il sera concerné par le revenu imposable global du foyer et non pas seulement par les revenus fonciers.

Concernant les charges déductibles, les revenus imposables de la SCI veillent à déduire différentes charges telles que les intérêts d’emprunt du crédit immobilier, mais aussi :

  • La taxe foncière ;
  • Les travaux de rénovation ;
  • L’assurance du bien immobilier ;
  • Les frais de gestion d’agence immobilière.

L’impôt sur les sociétés

Les associés d’une SCI ont le choix d’assujettir leur SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) et de ne pas choisir l’impôt sur le revenu. Il est vrai que cette décision peut être entreprise dès la création de la SCI ou après cela. Cependant, une fois que ce choix sera fait, il ne sera plus possible de revenir en arrière. C’est pour cette raison qu’il est très important de se renseigner sur tous les avantages et les inconvénients que peut constituer une telle décision. Gérer la fiscalité d’une SCI est une affaire délicate, il est toujours recommandé de se faire accompagner par un fiscaliste professionnel.

Les taux de taxation des bénéfices d’une SCI familiale qui serait soumise à l’IS sont différents selon les bénéfices générés au niveau de la société. Ils peuvent être de 15 %, 28 % ou de 33.33 % selon les montants des tranches.

Les associés seront ensuite à leur tour imposé sur les gains distribués par la société, cela se fera après un abattement qui s’élèvera à 40 %. Même si avec cette option, on retrouve une double imposition, il est possible de se retrouver avec un taux global qui est moins élevé qu’avec l’impôt sur les revenus tel que décrit plus haut !

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *